存量时代，中国商业地产呈现同质化严重的局面，如何寻求商业创新突破与突出竞争重围，最终实现流量变现，是商业地产人共同关注的焦点问题。显而易见，在场景、营销手段等形式创新之外，只有技术上的革命才能实现质的飞越。

结合当今商业地产现状，赢商网特别策划以“未来已来，智享商业”——洞见商业地产数字化为主题的闭门沙龙。现场，新世界发展科技及数码服务总经理黄耀明、人工智能整体解决方案企业Aibee创始人兼CEO林元庆，为数十家商业地产头部企业带来商业地产如何拥抱科技创新，迎接数字化新时代的精彩分享。

当天，天津远洋未来汇总经理韩杰、社会山文旅港副总经理李海英、华侨城商业副总经理刘劲、西安赛格集团副总经理王雪等来自全国各地的近百位商业地产行业精英齐聚于广州K11，现场座无虚席。谈及商业地产未来发展方向，到场嘉宾提及最多的关键词便是“数字化运营”，可见，数字化运营正成为商业地产未来发展的新标准。

“AI时代，商业地产要主动拥抱科技创新”

——新世界发展科技及数码服务总经理 黄耀明

K11是新世界发展旗下的国际化高端生活品牌，在新技术应用方面，一直走在行业前列。新世界发展科技及数码服务总经理黄耀明先生在现场展示了K11在科技创新上的全面布局，并结合商业地产科技创新进行了分享。

黄耀明表示，“K11在科技创新领域应用广泛，人脸识别、图像识别、大数据及区块链等技术均已应用于具体业务场景。过程中，我们发现‘数字化’是未来商业地产发展的关键。作为商业地产公司，仅拥有科技创新蓝图是不够的。商业地产行业普遍缺少非常强大的IT部门支撑，所以需要与技术领头企业合作，共同探索新技术的深度应用”。

现场，黄耀明分享了K11丰富而多元的技术应用，如辅助了解消费者行为的K11电子钱包，手机地磁导航小程序以及借助区块链技术简化办事流程、实现无纸化作业等应用。其中，他着重介绍了K11与Aibee合作利用AI技术推动商业地产线下全面数字化的探索。目前，广州K11购物艺术中心、停车场及办公楼已全面部署Aibee数字化人工智能整体解决方案，实现全面的数据收集和打通。

在商业地产客流统计方面，黄耀明指出传统客流技术存在数据粗、维度少、设备多等问题，坦言利用WIFI探针等传统方案无法真正理解客流分布及运动情况的痛点。而基于Aibee提供的解决方案，能够为购物中心挖掘高精度、多维度的精准客流洞察，并针对关联关系、爬楼率等商场运营、招商等关键指标，提供真实有效的数据支持。黄耀明认为，“Aibee的解决方案不仅对商业地产有重要价值，对品牌门店同样很有帮助，支持门店了解消费者的过店、进店、停留、消费等数据，将为商场、门店运营，挖掘非常有价值的数据资产。Aibee的数字化整体解决方案提供的数据精度，细粒度和广度是整个业界前所未有过的，将是未来3～5年购物中心精细化运营的标配。”

在停车场运营优化方面，黄耀明首次对外介绍了K11上线的全球首个人脸断点导航智能停车场。基于Aibee提供的AI-BeeParking智能停车场解决方案，广州K11停车场可对车辆从入场到出场进行识别管理，实现“刷脸”反向寻车、实景断点导航等智慧化服务，解决顾客“寻车难”问题，并大大降低停车场建设与运营成本，引领了商业地产在停车场运营管理方面的新趋势。

“AI赋能升级商业地产 引领数字化新时代”

——Aibee创始人兼首席执行官林元庆

会上，Aibee创始人兼首席执行官林元庆博士分享了其对线上与线下商业发展现状的理解，并详解了Aibee“精准零售”战略路线及最新落地进展。林元庆认为，线下实体商业是一座待开发的流量宝藏，对比线上电商平台所拥有的全维度的用户画像，线下实体商业的顾客画像仍然处于初级状态，这就导致线下流量主动变现困难，“宝藏”的价值未能释放。这些问题反映了传统购物中心数据架构的缺失——线下部分，目前购物中心仅能统计到少量顾客的少量消费行为(会员消费积分);线上部分，购物中心APP，小程序上的用户并不活跃。线上线下用户行为及数据中台也只能进行积分等简单连接。线上线下数据基本停留在“孤岛”状态，难以全面打通，这也致使线上为线下导流困难，难以互相触达用户。林元庆进一步谈到，未来三到五年，将“运营数字化”，再进行“数字化运营”，将成为商业地产向精细化运营发展的重要方向。

基于此，Aibee借助多模态的人工智能技术，为线下实体商业提供全面线下数字化的解决方案，帮助商业地产构建线下数据中台，实现与线上数据中台的全面打通，构建全面的用户画像。一方面，帮助线下商业触达线上用户，最终导流到线下消费。另一方面，实现线下本身的精准触达(比如导航屏广告等)，帮助线下实体商业完成如线上一般的“千人千面”精准推荐。林元庆表示，“Aibee要做的就是服务线下实体商业,帮助其实现线下全面数字化,获得数字化运营能力,最终让线下待挖掘的流量价值回归于线下。”。

而具体到技术落地，Aibee通过全场三维重建、动态轨迹辨识、全量货品识别、全场车辆识别等综合技术应用，实现对线下“人·货·场·车”的全面理解。基于此，推出AI-BeeTraffic、AI-BeeMall、AI-BeeParking三款产品，并由Aibee产品负责人何飞在现场进行了详细介绍。

通过新一代人工智能技术,AI-BeeTraffic能够明确区分店员与顾客,对于徘徊者也能精准识别,让线下零售行业首次获得“真实顾客进店人次”(去除店员的进店人次)数据,真正实现精准的客流统计。AI-BeeTraffic还帮助线下零售完成从“一维”到“多维”的数据扩展。在高精度的“真实顾客进店人次”基础上,向业内首次输出“真实顾客过店人次”“顾客停留时长”等多维度数据,实现精准店铺转化漏斗,填补线下零售长期以来存在的数据空白。店铺转化漏斗中的进店转化率、深度逛店率等数据洞察,可以辅助经营决策,促进店铺进店转化,提升商场运营效率。

线下零售未来3-5年的一个重要方向是精细的“数字化运营”,而“运营数字化”是先决条件。AI-BeeMall提供了购物中心“人·货·场·车”的全面数字化解决方案。AI-BeeMall集成了诸多业界领先的人工智能技术,为购物中心提供超大场景的全场景理解,输出经营决策等数据洞察,这在市场上尚属首例。

此外,何飞更介绍了AI-BeeParking人脸断点导航智能停车场解决方案,目前已在广州K11正式启用。这一方案可对车辆从入场到出场进行识别管理,对于顾客来说,只需在刷脸注册之后,就可以轻松实现“刷脸”反向寻车、实景断点导航等智慧化服务。对于停车场运营而言,相比传统技术方案,AI-BeeParking解决方案减少了摄像头相关硬件投入,平均一个摄像头可管理车位是过去的5-10倍,降低了停车场建设与运营成本。

不难发现，Aibee与K11、红星美凯龙、万达等合作伙伴已拓展出多种场景，将“运营数字化”与“数字化运营”加速落实在业务中，实现对商业地产的赋能升级。

商业地产精英热议发展新趋势 数字化运营或将成为下半场关键词

围绕“人工智能等新技术如何为消费场景重构助力”、“人工智能如何帮助商业地产实现流量变现”，现场近百位商业地产精英进行了热烈的探讨，而“数字化运营”无疑是全场焦点。

“通过数字化手段实现精准营销”

——天津远洋未来汇总经理 韩杰

“购物中心都在做数字化、大数据的应用，但是做的程度怎么样，深浅不一。线上数据存在信息孤岛，同样我们自己的项目也存在数据孤岛，例如会员系统、停车系统、客流系统并不能一一对应，只有对应之后，才可以给我们一个更加生动的面孔。人工智能提供了精准化的途径，通过精准途径实现流量的变现会很容易。在推广这一块，我们现在国家说金融防险，不做‘大水漫灌’。这在商业推广上也一样，我们更希望把推广费用精准化，希望维护已有老会员、老消费者，通过活动去提升我们的会员总量做‘增量’，在目前的情况下，这一切很难实现。如果通过数字化手段，那做起来会非常容易，可以实现精准化营销。”

“真正的流量变现，需要线上数据与线下数据更多地连接”

——社会山文旅港副总经理 李海英

“听过林博士的分享，我们感觉到Aibee正在帮助商业建造一套“天网”系统，这不仅是商业的未来发展方向，其实也是整个社会的发展方向。真正的流量变现其实是内外部相互连接的过程，需要线上数据和线下数据有更多的连接，从大市场里把顾客特性遴选出来，分析顾客偏好，把深度做更精，才能真正变现，让流量快速增长。”

“流量变现环节最重要的是更精准的数据”

——华侨城商业副总经理 刘劲

“就华侨城来说，目前已经有购物中心使用人工智能。人工智能能够帮助运营者了解购物中心5公里、10公里哪些客群是主要客群;还可以帮助了解品牌实际销售数据;同时停车系统也开始使用人工智能。现在很多购物中心都需要搭建场景，华侨城把二次元、电竞、室内空间跟人工智能结合组织场景。人工智能产品可以提高购物中心包括支付、趣味以及搜集客群数据、推送信息等能力。流量变现环节最重要的是更精准的数据，以数据为引导做客群定位，再以客群确定购物中心品牌，明白5~10公里范围内消费者的消费习惯，进而以数据为指导，用数据变现，通过数据提升租金，提升最准确客流的对接，这才是最终的解决方案。”

“很多的商业变革是由技术推动，最本质的问题在于提高效率”

——西安赛格集团副总经理 王雪

“很多的商业变革是由技术推动，最本质的问题在于提高效率。对于商业地产人来说，AI的许多内容还在学习中。如果技术维护成本高，且存在动态变化，最后无法达到合理成本和收益变现，这会是一个值得商业地产深思的问题。此外，我认为定义一个好的服务，从客户角度来说，应该是无感的。购物中心通过技术手段提升顾客到店互动交流，最好是没有繁琐的动作或者程序，无感的东西最好。

正如会上众多商业地产精英所说，商业地产已迎来转型升级的关键节点，而“数字化运营”无疑正在成为其转型升级的重要“变量”，甚至有行业专家将“数字化运营”定义为商业地产下半场的关键词。而为商业地产的数字化运营提供强有力的支持，助力商业地产进入数字化新时代，也将成为未来技术创新企业的重要发展方向。